房屋销售方式不同，财政和税收待遇也不同
商品房销售有三种方式：预售、现售和分期收款。住房和城乡建设部对房地产销售管理有明确规定；在税收征管方面，税收法律法规也有明确规定。三种销售方式的财政和税收待遇有什么区别？本文通过案例分析。商品房预售（一）销售条款商品房预售是指房地产企业将在建商品房预售给买受人，买受人支付定金或房价的行为。城市商品房预售管理办法规定，商品房建设符合规定条件的，开发企业可以向房地产管理部门提交有关材料，申请预售许可证。经审查，符合法定条件的预售申请，房地产管理部门应当自受理之日起10日内作出核准预售的书面决定，发给商品房预售许可证，开发企业可以预售商品房。商品房预售可以解决房地产企业建设资金短缺的问题，同时降低销售风险。（2） 税收规定1.《国家税务总局关于印发《房地产开发企业销售自主开发房地产项目增值税征收管理暂行办法》的增值税公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：纳税人以预收方式出售自行开发的房地产项目，应当按照3%的预收率预缴增值税。预缴税金=预收÷（1+适用税率或征收率）×3%示例1。2018年6月，房地产公司B（一般纳税人）开发的项目B已取得商品房预售许可证并开始预售。王先生全额支付并购买了B项目在建商品房一套，售价（含税）110万元。B公司开具普通发票，在税率栏填写“无税”，但需预缴增值税30000元（110÷（1+10%）×3%]）。借方：应付税款-预缴增值税30000贷款：银行存款30000元。项目竣工验收后，B公司开具增值税正式发票，确认销售，缴纳增值税，办理房屋交付。2、根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），预计毛利按季度（月）按企业销售未完成开发产品取得的预售收入预计毛利率计算，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。现销规定（一）商品房销售根据《商品房销售管理办法》，现销商品房是指房地产开发企业将符合条件的商品房出售给买受人，买受人支付房价的行为。（2） 税收规定1.国家税务总局2016年第18号增值税公告规定，销售自主开发房地产项目的房地产开发企业中的普通纳税人应采用一般计税方法，期末销售额按余额计算已取得的全部价款及非价款费用扣除当期房地产销售项目金额对应的地价=（总价及附加价款费用-当期允许扣除的地价）÷（1+10%）例2。2018年7月，B房地产公司（一般纳税人）开发的以增值税代替营业税的项目a已竣工验收，正在出售中。适用一般税收计算方法。刘先生以110万元的售价（含税）购买了a项目的一套商品房，该商品房已全部付清。B公司开具增值税发票，计算应缴纳增值税销项税额10万元[110÷（1+10%）×10%]，办理房屋交付给业主。借方：银行存款：1100000；信贷：主营业务收入：100万元；应交税费-应交增值税（销项税）在100000年末，B公司计算当月出售的房地产项目对应的土地价格，并调整销项税。2.企业所得税。在计算应纳税所得额时，允许扣除与收入有关的实际合理费用，包括成本、费用、税费、损失和其他费用。根据国税发[2009]31号文的规定，销售开发产品的应税成本按当期销售面积和销售面积的单位工程成本确定：销售开发产品的应税成本=已实现销售的销售面积×单位工程的分期付款销售额现房销售面积分期销售成本，是指商品已经售出，但货款分期收回的销售方式，相当于出卖人向买受人提供融资。（1） 增值税《增值税暂行条例实施细则》规定，分期收款销售的货物，以书面合同约定的收款日期为准。例3.以增值税代替营业税后，开发项目a的乙方房地产公司（一般纳税人）已完成验收，正在出售。2018年8月，张从a项目购买了一套商品房，总价和税金110万元。他通过抵押贷款支付，33万元首期款的30%已经支付。根据国税发[2009]31号文的规定，开发的产品以银行抵押方式销售的，应当按照销售合同或协议的规定，以价格确定收入金额，在实际收到首期款之日确认收入的实现，在收到银行抵押贷款之日确认收入的实现。因此，B公司开具普通增值税发票，确认销售并计算增值税销项税额30000元（33÷（1+10%）×10%））。借方：银行存款330000贷款：主营业务收入300000应交税金-应交增值税（销项税额）。余额30000元在收到银行抵押贷款之日确认，普通发票按同一房号开具，计算增值税，房屋移交业主。（二） 企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例规定，分期收款销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入。抵押商品房预售实例4。2018年9月1日，王某在B公司预售的B项目中以银行按揭方式购买了一套商品房，总价110万元，已缴纳30%的首期款33万元，余额77万元于12月5日支付至B公司账户。买受人以抵押方式预购商品房，以分期收款方式实际预售房产的，按照合同约定的收款日期确认为“预售账户”。接收预收款，开具预收款发票，并按要求提前缴纳增值税。（1） 在收到王先生33万元的首期款后，开具预收增值税发票，并在下月申报期内预缴9000元增值税【33÷（1+10%）×3%]借方：应付税款-预缴增值税9000贷款：银行存款9000（2）12月5日，银行抵押收到77万元，开具预收款发票，预缴增值税21000元【77÷（1+10%）×3%】。借方：应交税金-预缴增值税21000元；贷方：银行存款21000元（3）在房屋交付之前，开具正式的增值税发票以确认销售收入和销项税。借方：预付款110万元；信用：主营业务收入100万元；应交税金-应交增值税（销项税）10万元，预缴增值税转入“应交税金-未交增值税”科目借方，“应交税金-未交增值税”科目贷方余额转入“应交税金-未交增值税”科目贷方。在“应交税金-未缴增值税”科目中进行比价，计算应交（或多交）增值税。需要注意的是：（1）销售未完成的开发产品，签订商品房销售合同，称为商品房预售，开具预收增值税普通发票，税率写为“无税”，不承担纳税义务，但是增值税应该提前缴纳。项目竣工验收后，开具增值税正式发票，办理房屋交付。（2） 销售开发完成的产品，签订商品房销售合同，致电商品房销售，开具增值税正式发票，承担纳税义务，缴纳增值税，办理房屋交付。 内容来自网络排序
