.最近，我在网上看到了一个省税务局物业行为税部门关于土地增值税结算中“营改增”后，房地产支付的土地出让价款以差价税方式扣除销项税的处理意见。如图所示：
互联网上有不同的声音。小编认为这个观点是错误的。详情如下：
.1、将财快[2016]22号误写为财水[2016]22号。2、错误地将会计凭证作为土地增税执法依据。
3、2016年总局明确规定时，仍表示“在总局进一步澄清之前”，扔锅的姿势不够漂亮。
4、“报局领导审批”，缺乏责任心。
首先，本意见书文件编号有误，本意见书中提及的财税[2016]22号文件应为财快[2016]22号《增值税会计处理规定》。我们知道，财务和税务文件通常规定税收政策，而财务和税务文件规定会计处理方法。税收政策是否可以参考需要具体分析。填写企业所得税纳税申报表的说明中有明确规定“计算企业所得税的应纳税所得额和应纳税额时，会计处理与税收规定不一致的，按照税收规定计算；税收规定不明确的，暂按国家统一的会计制度计算，直至没有明确的规定。“房地产企业因增值税差异而产生的企业所得税如何处理的税收规定不明确。因此，在处理企业所得税时，可以按照财会[2016]22号文件的规定处理。让我们看看差异的产生。 假设某房地产企业在2020年10月取得新项目应纳税销售收入1亿元，相应地价为1000万元。根据财快[2016]22号文，会计处理如下： 借方：1亿信贷：主营业务收入 应付税款-应付增值税（销项税）825.69万（10000/1.09*9%） 借方：主营业务成本 抵免：应付税款-应付增值税（销项税额抵免）825700 根据《财政部、国家税务总局关于全面推进营改增试点的通知》（财税[2016]36号），销项税额的计算方法为： (10000-1000) / 1.09 * 9% = 7431200.
上述会计处理是先确定825.69万元的销项税，然后再扣除825.57万元。结果为82569-82.57=743.12万。增值税的结果是一样的。关于企业所得税，对于房地产企业以增值税代替营业税没有特别政策。因此，参照会计处理规定，收入为9174.31万元，土地成本为1000-8257=917.43万元。土地增值税能否参照上述处理？答案是否定的。首先，土地增值税没有参照与企业所得税类似的会计制度的规定进行处理。第二，财政部和国家税务总局实际上对以增值税代替营业税后土地增值税收入的确认有明确规定。即财税[2016]43号和国家税务总局公告2016年第70号。
《关于增值税取代营业税后征收管理土地增值税若干规定的公告》（公告第70号）明确，以增值税取代营业税后，纳税人转让房地产的土地增值税应纳税所得额不含增值税。对于采用增值税一般计税方法的纳税人，转让房地产的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税。即土地增值税收入=总增值税-销项税。
这里如何确定销项税？让我们看看第36号文件的规定：房地产开发企业的普通纳税人出售其开发的房地产项目（除采用简单计税方法的旧房地产项目外）时，销售金额为所取得的总价和非价格费用的余额，减去土地转让时支付给政府部门的地价。
销项税是指纳税人根据销售额和增值税率计算征收的增值税。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率在上述示例中，首先，销售量应等于（10000-1000）/1.09=8256.88。销项税=8256.88*9%=743.12。
然后，根据第70号公告的规定，土地税增加收入=10000-743.12=9256.88。由于成本未被抵消，土地成本为1000万。
方差分析企业所得税：收入9174.31万元，土地成本1000-8257=917.43万元。差异9174.31-917.43=8256.88。土地税增加：收入9256.88-土地成本1000=8256.88。从表面上看，这两种处理方法似乎是一致的。但事实上，政策效果完全不同。对于企业所得税而言，收入的差异是指招待费等费用扣除基数的变化。对于土地增值税，允许以成本为基础额外扣除20%和费用计算扣除（5%或10%以内）。成本一旦抵消，对企业不利。
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