国家税务总局、青岛市税务局关于土地增值税预征、核定征收有关问题的公告

为进一步规范我市土地增值税预征和核定征收，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、财政部、国家税务总局的有关规定，并结合我市实际情况，现将有关问题公告如下：一、房地产开发项目土地增值税预征（一）纳税人开发、建设、销售房地产，土地增值税预征率为：1、普通房屋，每平方米售价低于2万元（含增值税）的，预收率为2%；每平方米售价超过20000元（含增值税）的，预缴税率为2.5%。2、非普通房屋，每平方米销售价格低于2万元（含增值税）的，预缴税率为2.5%；每平方米售价超过20000元（含增值税）的，预缴税率为3.5%。3.对于其他类型的房地产，除车库、停车位、阁楼、储藏室和其他附属设施的单独销售外，其他房地产的预征收率为3.5%。房地产类别划分标准按照房地产管理部门认可的标准执行。（2） 纳税人为估算土地增值税预缴率而开发建设的房地产项目，其平均销售价格明显高于区域内同类商品房的销售价格。项目取得商品房预售（售）许可证后，主管税务机关可通知纳税人提交土地成本、建筑安装成本、销售价格等相关资料，按房地产类别计算土地增值税负税率。如果估算的土地增值税负担率明显超过本条第（1）项规定的预收税率，税务机关可以参照估算的税收负担率确定预收税率，并编制税务事项通知单通知纳税人。纳税人取得前款规定的“税务事项通知”后，预计项目不再执行本条第（1）项规定的预收税率，自取得“税务事项通知”后的次月起，纳税人应当按照《税务事项通知》确定的预征率预缴土地增值税。2、 论土地增值税的核定征收（一）房地产开发项目和存量房的土地增值税核定征收，依照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条和《土地增值税清算管理办法》第三十四条的规定执行（国税发[2009]91号文）。（2）批准征收土地增值税的，纳税人应当按照房地产转让所得（不含增值税）计算缴纳土地增值税计算公式为：应纳税额=房地产转让收入（不含增值税）×核定征收率（三）房地产开发项目和存量房的核定征收率，分别按照普通住宅、非普通住宅和其他房地产三种类型确定，整体转让的未竣工决算房地产开发项目，按其他类型核定房地产类型。（4）在确定适用的核准征收率之前，应进行相应的计算。房地产转让收入和扣除项目金额的计算可参考以下方法：1.房地产转让收入应参考申报的信息确定纳税人或房地产管理部门的房地产交易信息。2.取得土地使用权所支付的金额应参考土地税务相关信息或房地产管理部门的土地档案信息确定。3.确定房地产开发成本4.房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的价款与房地产开发成本之和的10%确定。5.房地产转让相关税费的确定根据纳税人申报信息或全文税务信息终止。6.存量房的扣除金额参照房地产管理部门或税收征管系统的相关信息计算确定。7.国家规定的其他扣除项目（5）按上述方法计算的核定征收率低于《土地增值税核定征收率地区分类明细表》（见附件）规定的下限时，土地增值税按《土地增值税核定征收率明细表》规定的核定征收率下限计算。3、“下表”本公告中提及的包括该编号。4、本公告自2019年1月1日起生效。《青岛市地方税务局关于土地增值税预征、核定征收有关问题的公告》（青岛市地方税务局公告2014年第1号）附件：市南区、市北区、李沧区、崂山区一类地区按地区和类型分类的土地增值税核定征收率明细表普通住宅和非普通住宅7%。黄岛区、城阳区其他类型房地产二级区不低于即墨区普通住宅的5%，胶州市、平度市、莱西市不低于非普通住宅的6%，不低于其他类型房地产的5%。国家公告解读税务局、青岛市税务局关于土地增值税预收核收有关问题的通知国家税务总局、青岛市税务局关于土地增值税预收核收有关问题的公告电子增值税（以下简称本公告）解释如下：1、本公告的背景是《青岛市地方税务局关于土地增值税预征、核定征收有关问题的公告》（青岛市地方税务局公告2014年第1号）有效期至2018年12月31日，为进一步规范我市土地增值税预征、核定管理，国家税务总局、青岛市税务局制定了《公告》。二、公告一是关于房地产开发土地增值税预征的公告开发项目；二是土地增值税的核定征收；三是房地产开发项目土地增值税的预征（一）普通房屋，每平方米销售价格在2万元以下（含增值税），预征率为2%；以上每平方米售价为2万元（含增值税），预征率为2.5%。（二）非普通房屋，每平方米售价低于2万元（含增值税）的，预征率为2.5%；每平方米售价为20%万元（含增值税），预付率3.5%。别墅（单户商业住宅）不再单独规定预征费率。（3） 对于其他类型的房地产，单独出售的车库、停车位、阁楼、储藏室和其他附属设施的预征率为2%；其他房地产的预征收率为3.5%。（4） 本公告所列“每平方米售价”是指按建筑面积计算的每平方米售价。（5） 土地增值税预缴税率的初步计算，纳税人应当自取得税务通知后的次月起，按照税务通知确定的预缴税率预缴土地增值税。取消项目前期房地产转让所得预缴土地增值税与主管税务机关通知的预征税率计算的应纳税额之间差额的补缴规定。4、 关于土地增值税的核定征收（一）明确核定征收的有关规定。列出计算房地产转让收入和扣除项目金额的参考方法。对符合核定条件的房地产项目和存量房，主管税务机关应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型的房地产，分别计算核定的土地增值税征收率，并将其与公告附件进行比较，比较《土地增值税核定征收率明细表》中按地区、类型划分的下限，确定核定征收率。（2） 调整核准区域和房地产类型的划分。结合青岛市近年来的行政区划调整，公告对核准区域范围进行了重新划分，将原五大类合并为三大类；同时，将房地产的类型统一划分为三类：普通住宅、非普通住宅和其他类型的房地产，这符合房地产开发项目土地增值税清算的相关规定。（三） 已合并批准的收款率清单。原公告《房地产开发项目土地增值税核定征收率表》和《存量房地产转让土地增值税核定征收率表》按地区、类别并入《土地增值税核定征收率表》。（四） 调整批准的收款率。核准征收率的下限已根据不同地区和类型进行调整。五、关于实施时间，根据有利于纳税人的原则，为方便纳税人实施，本公告自2019年1月1日起施行。2019年1月1日以后纳税期的房地产转让收入，按照规定的预缴率预缴土地增值税。国家税务总局，青岛市税务局，2018年12月27日内容来自网络排序