老房地产项目交易中隐藏的税收风险

部分房地产企业在营改增后，对营改增前开发的老房地产项目进行增值税核算时，不了解营改增的相关规定，存在税收风险。案例a公司成立于2010年9月，主要业务为商品房销售和房屋租赁。a公司以增值税代替营业税后，确认为增值税一般纳税人。2016年5月至2017年4月，公司共预缴增值税1786万元。2017年4月申报确认应税销售收入56万元，实现增值税1万元。没有用于确认其他月份销售收入的申报数据。针对2017年4月a公司收入大幅下降的异常情况，税务人员对a公司的增值税申报单进行了检查，检查发现a公司开发的6个老项目在营业税改为增值税之前，由于未收房款，它无法开具完整发票，因此未确认销售收入。税款仅根据简单的税务计算方法计算，并已向税务局备案。在实地考察中，税务人员发现，这些老项目已经开盘多年，大部分业主已经入住，部分已售出房屋的预收符合税法规定的收入确认条件。对此，税企双方确认，公司应确认销售收入22589万元，按老项目5%的税率扣除预缴增值税，补缴增值税451.78万元，并按规定收取滞纳金1万元。分析《财政部、国家税务总局关于全面推进营改增试点的通知》财税[2016]36号《营改增试点实施办法》第45条，规定增值税义务发生的时间为纳税人作出应税行为并收到销售款项或取得索取销售款项的证据之日；如果先开具发票，则应为开具发票的日期。收到的销售收入，是指纳税人在出售服务、无形资产和房地产期间或之后收到的收入。取得销售付款索赔证明的日期，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，以服务和无形资产转让完成之日或者房地产权属变更之日为准。《国家税务总局关于印发《房地产开发企业销售自主开发房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第10条规定普通纳税人以预收方式销售自行开发的房地产项目，应当按照3%的预收率预缴增值税。第十五条还规定，普通纳税人销售自行开发的房地产项目，适用简易计税办法的，本期应纳税额按照《营改增试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，按本期销售额和5%的税率计算。扣除预缴税款后，应当向国家主管税务机关申报纳税。未全额扣除的预缴税金可结转，并在下一期继续扣除。本案中，a公司无视增值税义务发生时间的规定，在收到应确认为销售收入的金额时，未按简易征收方式申报缴纳增值税。启示：房地产开发项目的周期往往很长。以增值税取代营业税后，许多老项目尚未完工。由于企业不了解税收法律法规或出于主观意愿，将业主预付的定金与销售挂钩，以此作为不纳税的借口。对此，建议税务机关从以下几个方面加强对此类税收风险的防范。一是加强税收法律法规的宣传引导。大多数企业财务人员对增值税相关法律法规了解不足、涉税会计不准确是一个普遍问题。税务机关定期开展税收法律法规培训，帮助企业财务人员准确、全面地掌握税收法规，避免会计与纳税义务的差异。第二，加强中老年房地产开发项目的税收管理，加强风险控制。必要时可对房地产税负变化进行重新评估，合理选择老房地产项目的计税方法，对企业会计核算、纳税申报、发票管理进行全过程监控，帮助企业形成增值税管理手册，从源头上控制风险。第三，加强与其他部门的协调配合。具体来说，要加强与相关职能部门的联系，建立健全信息交流、共享等综合管理机制，确保纳税人在税务登记、税务鉴证、税务比对、涉税违法行为等方面的信息共享。多渠道收集房地产开发企业的土地利用规划、规划投资、建设单位、外包合同或协议等相关信息，及时了解企业基本情况。注重加强银行账户管理，开展资金信息风险管理，结合资金流动判断企业经济活动，掌握纳税人固定资产购置、土地购置、房屋建设等与税基密切相关的信息，切实做好税源管理。 。内容来自网络排序规则