关注房地产企业~关注新所得税预缴申报表的三大效应

近日，国家税务总局发布《关于印发《中华人民共和国企业所得税月（季）期预缴纳税申报表》（A类，2018年版）等报表（国家税务总局公告2018年第26号，以下简称新版申报表），“按特定业务计算的应纳税所得额”对该项目进行了两次修订：一是明确了未完成产品结转收入后，预付款期间不得扣除相应的预计毛利；二是明确具体业务的调整金额不得低于本年上期申报的金额。上述修改对房地产企业有何影响？1、预售阶段实际预缴的税费是否可以抵扣尚不清楚。新版申报表中对此事项的说明如下：房地产开发企业销售未完成开发产品取得的预售收入，第四行填写按照税收法规规定的预计应纳税毛利率计算的预计毛利润。本规定与原2014年预付款申报表相比无实质性变化。根据《企业所得税年度纳税申报表》（2017年版）填写表格，说明纳税金额：，房地产企业销售未完工产品实际发生的未计入当期损益的附加费和土地增值税，在计算预计毛利时予以扣除。显然，上述两种方法的计算思路并不一致。如房地产企业预售收入1亿元，实际预缴土地增值税、城市维护建设税及附加732万元，毛利率25%。在提前还款阶段，预计毛利为2500万元（10000元）×25%，最终结算时，预计毛利为2143万元（2500-732）。2.未完成产品结转营业收入后，按实际会计利润重新预支。根据新申报单的填写说明，房地产企业开发的产品完成后，未完成预售环节的预计毛利，按照税收法规规定的预计应纳税毛利率计算，在最终结算和支付时进行调整，在季度预付款纳税申报中未作调整的情况下，对月度利润进行调整。因此，房地产开发企业在预售时应按预计毛利预缴企业所得税，竣工后应按实际毛利重新预缴企业所得税。如2018年房地产开发企业结转销售收入1亿元，结转成本8000万元，会计利润2000万元，如果适用的预计毛利率为25%，且本年无预售收入（不含其他税费影响），则无后续开发项目，本期企业所得税为500万元（2000元）×25%。年度所得税最终结算时，本年度会计利润2000万元，具体业务调整额-2500万元（0-10000元）×25%，应纳税所得额-500万元（2000-2500年）＜0，企业本年度需退税500万元。由此可见，上述政策调整将给房地产企业的现金流带来一定压力。3.当退款大于预售收入时，可能会导致更多的预缴税款。新申报表的填写说明明确，房地产企业在季度预缴中按具体业务计算的应纳税所得额不得低于本年度上期申报金额。由于2014年申报表中没有明确规定，一些地区允许本行当前金额列填写负数，而其他地区则不允许。在实践中，有两种情况可能导致本栏出现负数：一是房地产企业本期无预售收入，有退房退款；二是期间结转收入。预售收入的预计毛利润低于产成品的预计毛利润。第二种情况在新政策下不会出现，那么如何应对第一种情况呢？例如，2018年第一季度和第二季度，房地产企业实现预售收入分别为1500万元和500万元，适用的预计毛利率为25%。第二季度，限购政策出台，部分客户取消了购买合同，退回总购买价1000万元。由于本栏填写的数据在第二季度申报时不低于375万元（1500元）×25%，且上述退房影响无法在申报表中反映；当会计利润为正时，上述退款不能抵消当期会计利润，可能导致超额预缴税款。 。内容来自网络排序规则