。国内资本市场的“公开房地产投资信托的第一年”即将到来。12月12日，深圳证券交易所副总经理李辉在“中国（北京）2020国际REITs发展论坛”上表示，基础设施REITs公开发行配套规则即将出台，首批试点储备项目已上报国家发改委，业务技术系统也已就绪。下一步，深交所将协同各方加快相关工作，进一步完善规则体系和相关配套政策，优化交易机制，提高二级市场流动性。
今年4月30日，中国证监会和发展和改革委员会联合发布了《关于推进房地产投资信托基金（REITs）在基础设施领域试点工作的通知》。目前，基础设施领域公开发行REITs试点的规章制度已经初步构建。在证监会和发改委层面，形成了“1+2”的制度体系，即证监会和发改委联合发布的通知，连同中国证监会《公共基础设施资金使用指引》和发改委配套的《试点申请通知》。在配套规则层面，证券交易所、中国结算、基金业协会、证券业协会等单位正在有序推进规则的制定和发布。
李辉表示，作为基础设施公开发行REITs业务规则体系试点框架的重要组成部分，《深圳证券交易所配套规则》中的“一法两指引”已于今年9月4日至15日完成公开征求意见，并将在近期内完成相关程序后正式发布。
结合制定公共房地产投资信托支持规则和试点储备的工作实践，李辉建议注意以下四个关键问题：
。第一，改善基础设施项目的合规要求。筛选优质项目，确保基础设施房地产投资信托基金稳步启动和可持续发展，是本次试点最关键的环节。在许多项目中，土地或股权转让或多或少受到限制，特许经营权的转让需要得到主管部门的批准。深交所正积极与相关部门合作，通过与省、市政府及主管部门的对接合作渠道，与各方合作，共同探讨研究提高项目合规要求的对策。
第二，完善房地产投资信托基金治理的长效机制。REITs试点采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构设计，可以有效借鉴上市公司现有治理经验，明确基金管理人、托管人、运营管理机构、基金持有人等参与者的权利义务，建立有效的治理决策机制，形成良好的协调制衡机制，有效保护投资者的合法权益，提高基础设施资金运营管理水平。第三，丰富二级市场的交易机制。结合前期研究，为了更好地满足投资者需求，提高二级市场流动性，深交所配套规则明确，对现有竞价交易和大宗交易进行适度优化，引入询价交易方式。基础设施基金可以作为质押债券参与债券质押协议回购和债券质押三方回购，您可以选择流动性服务提供商提供流动性报价服务。下一步，将进一步促进投资者群体的扩大，优化交易机制，更好地满足投资者的实际交易需求。
第四，推动出台配套政策。结合首批试点项目，基础设施项目仍面临一些共同的实际问题。例如，资产重组和资产运营未实现税收中性；在国有资产转让中，必须履行国有资产的进入交易手续。目前,一些地区的一些试点有可供借鉴的创新做法。深圳证券交易所正与证监会合作，积极出台相关配套政策，为房地产投资信托基金产品的长远发展打下基础。
李辉说，早在2002年左右，深圳证券交易所就探索将房地产投资信托产品引入中国。目前，深圳证券交易所已发行近千亿元的私募REITs产品，初步形成了中国规模最大、房地产品种全覆盖、市场引领效应强、多元化投资者聚集的特色REITs板块。深圳证券交易所不断创新的资本市场、产品和技术体系，为基础设施公开发行REITs试点创造了良好的生态氛围和环境基础。“我们期待着今后与市场各方加强合作与交流，共同推动中国房地产投资信托市场的长期健康发展。”.
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