房地产开发企业出售房地产项目时，如何扣除地价。在两种情况下，对小规模纳税人和普通纳税人选择简单计税的，不扣除地价；对于一般纳税人，土地价格可以扣除。
1、在什么情况下可以选择房地产的简单税收计算？
房地产开发企业出租、出售自主开发的旧房地产项目，可以选择简易计税，按5%的税率计算应纳税额。
老房地产项目是指《建筑工程施工许可证》注明合同开工日期在2016年4月30日之前的房地产项目。
房地产开发企业的一般纳税人购买未完成的旧房地产项目并继续开发，以自己名义设立项目出售的房地产属于旧房地产项目。
如果填海施工许可证或施工合同中注明的填海开工日期在2016年4月30日之前，则房地产开发企业的一般纳税人通过填海获得土地并开发的房地产项目为旧房地产项目。
（国家税务总局2019年第31号公告、财税[2016]68号、财税[2016]36号公告、附件2、国家税务总局2020年第2号公告）
二、如何扣除一般税收下的地价
.由于中国的土地所有权属于国家，且国家不是增值税纳税人，因此该土地未采用进项扣除的增值税处理方法，根据现行增值税规则，国有土地转让不能扣除。因此，该政策规定，房地产开发企业的普通纳税人出售其已开发的房地产项目，销售金额应为土地转让时扣除支付给政府部门的地价后获得的总价和非价格费用的余额。对于采用简单计税的纳税人，计税时已考虑避免双重征税的因素，税率为5%，因此购买的地价不予扣除。
一般应纳税销售额的计算公式：
销售额=（总价和非价格费用-本期允许扣除的地价）÷（1+9%）
本期允许扣除的地价按以下公式计算：
本期允许扣除的地价=（本期销售的房地产项目建筑面积÷可供销售的房地产项目建筑面积）×已支付的地价
（1）本期销售的房地产项目的建筑面积，是指与本期申报的增值税销售额相对应的建筑面积。是指具有容积率的地上建筑面积，不包括地下停车位的建筑面积。
（2） 房地产项目的可销售建筑面积，是指房地产项目可销售的总建筑面积，不包括出售房地产项目时未单独计价结算的配套公共设施的建筑面积，是指具有容积率的地面建筑面积，不包括建筑面积地下停车场的面积。
（3） 支付的地价包括：
。 1. 直接支付给政府、土地管理部门或政府委托收取地价的单位的地价。
2. 土地受让人向政府部门支付的征地拆迁补偿费、土地开发前期费用和土地出让收入。
3. 取得土地时支付给其他单位或个人的拆迁补偿金，也可以在计算销售额时扣除。
（4）支付的地价不包括政府费用，如市政配套费、契税、土地配套费和其他费用。
（V）扣除凭证
1.在计算销售额时，从总价和非价格费用中扣除地价时，应取得省级以上财政部门监制（印制）的财务票据。
。 2. 在扣除拆迁补偿费用时，应当提供能够证明拆迁补偿费用真实性的材料，如拆迁协议书、双方支付的款项、拆迁补偿费用证明等。
（6）其他
1.一般纳税人应建立一个账户，登记扣除的地价。扣除的地价不得超过纳税人实际支付的地价。
2.房地产开发企业（包括由多个房地产开发企业组成的联合体）在向政府部门支付转让土地的地价后，应成立项目公司开发转让土地。符合下列条件的，项目公司可按规定扣除房地产开发企业支付给政府部门的地价。
（1） 房地产开发企业、项目公司与政府部门签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
（2） 政府部门出让土地的使用、规划等条件不变，签订变更协议或补充合同时，土地总价不变；
（3） 项目公司的全部股权由接受该土地的房地产开发企业持有。
3、房地产开发企业转让未完成的房地产项目，采用一般计税方法。如何扣除地价？
当增值税义务发生时，可以扣除。由于与地价相对应的所有开发产品/成本已结转出售，应一次性全额扣除地价。请参阅2018年第二季度国家税务总局政策解释现场记录（2018年4月27日上午8:30）
[罗天树]:谢谢。以下网友的问题是关于增值税政策的。他问:我们是一个房地产企业,准备在近期内移交一个未完成的在建项目。增值税一般计税方法适用于本项目。在建工程转让时，是否允许从相应的地价中扣除差额？如何扣除？
继续请林主任回答。
[林峰]谢谢你的提问。房地产开发企业一次性转让在建未完工项目，适用一般计税方法的，增值税按取得的全部价款和额外价款费用与一次性支付给政府部门的地价的差额计算缴纳。
依据：财税[2016]36号附件2第1（3）条第10、11项、国家税务总局2016年第18号公告第4、6、7条、财税[2016]140号公告第7、8条、国家税务总局2016年第86号公告第1、5条。
三、 会计分录模板
（1） 预付税
1.收到预售款后：
借方：银行存款
贷方：预收款
2.预付税后：
（1）一般税收计算
借方：应付税款-预付增值税
信贷：银行存款
（2） 简单的税收计算
借方：应付税款-简单税务计算
信用证：银行存款
（2）承包给外部建筑
贷款：开发成本-住房开发
贷款：银行存款
（三）开发产品完工
贷款：开发产品
贷款：开发成本
（四） 纳税义务
1.收集
借方：银行账户/应收账款
预付款
贷款：主营业务收入
应付税款-应付增值税（销项税）
或应付税款-简单税务计算
2.差额纳税
一般而言，与当前房地产项目销售相对应的土地价格
借方：应付税款-应付增值税（销项税额扣除）
信用：主营业务成本
3. 结转销售成本
借方：主营业务成本
贷款：开发产品
4. 转出未缴增值税
借方：应付税款-应付增值税（转出未付增值税）
贷项：应付税款-未付增值税
5.预付税款抵减未缴增值税
借方：应付税款-未付增值税
贷项：应付税款-预付增值税
6.支付
借方：应付税款-未缴增值税
贷款：银行存款
4、案例研究
一家房地产开发企业获得了2万平方米的土地使用权，用于房地产开发，支付了4500万元的地价，并获得了省财政厅监管的财务票据。上述土地分两期开发。一期、二期开发土地面积10000平方米，二期可供出售建筑面积40000平方米。二期项目已办理房地产产权转让手续，销售建筑面积3万平方米，金额4.66亿元。本企业采用一般计税方法计算本期允许抵扣的地价和销项税额。
1. 计算开发项目
分摊的土地价格。（10000／20000）×45000=2.25亿元
2.计算本期允许扣除的地价
本期允许扣除的地价=（本期售出房地产项目建筑面积÷可供出售房地产项目建筑面积）×开发项目分摊地价为
计算销项税额销项税额=（46600-16875）/（1+9%）×9%=2454.36万元内容来自网络排序
