特殊情况下如何折算不含税销售额

增值税是价格以外的税种。计税时，将含税销售额折算为无税销售额。增值税计算方法分为一般计税方法和简单计税方法，通过“含税销售额÷（1+税率或征收率）”公式折算。以增值税代替营业税后，存在一些特殊情况，不含税销售额的折算方法也不同于一般规定。案例1：非房地产企业预缴增值税，税率是影响不含税销售额折算的关键因素之一，税率（征收率）是影响因素之一。通常适用于计算税收（征收率）的税率，转换公式的分母使用相应的税率（征收率）。如果16%的税率适用于货物销售，则无税销售额=含税销售额÷（1+16%）。但是，纳税人转让其取得的房地产的预缴增值税时，不含税销售额的转换不符合本法的规定。根据收购来源的不同，房地产可分为自建和非自建，即：自建房地产的预缴增值税=所有价格和额外价格费用÷（1+5%）×5%；非自建房地产的预缴增值税=（总价和额外价格费用-购买房地产的原价或购买时的价格）÷（1+5%）×5%。公式不区分一般计税方法与简单计税方法之间，分母为“（1+5%）”，即非房地产开发企业转让房地产时，纳税人是普通纳税人还是小规模纳税人，纳税人是否选择简单计税方法，计算预缴税金时，不含税销售额按5%的税率折算。需要注意的是，纳税人转让房地产时，虽然预付款环节的无税销售额按5%的征收率折算，但在计算应纳税额时并非如此。转让房地产的纳税人为增值税一般纳税人，适用一般计税方法的，《国家税务总局关于印发《纳税人转让房地产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，不含税销售额在计算时按11%的税率折算应付税款。由于税率调整，自2018年5月1日起，原适用税率11%调整为10%，无税销售换算公式中的11%调整为10%。案例2：房地产企业项目缴纳增值税，含税销售额是影响无税销售额的关键因素另一个折算要素是含税销售额的确定。含税销售通常是指纳税人在应税行为中取得的总价和额外价格费用。但是，对于销售自主开发房地产项目的房地产开发企业的普通纳税人，增值税的计算有特殊的政策安排。房地产开发企业采用一般计税方法的，根据省级以上财政部门监制（印制）的财务票据，本期销售的房地产项目对应的地价，在计算销售额时，可从总价和非价格费用中扣除。销售额=（总价和非价格费用-当期允许扣除的地价）÷（1+10%）。例如，某房地产开发企业（增值税一般纳税人）自行开发的房地产项目a（适用一般计税方法），建筑工程施工许可证，注明开工日期为2017年3月16日，项目a预售开始日期为2018年1月。2018年6月出售a项目获得的总价和额外价格费用为1100万元。经计算，a项目当月地价允许扣除额为220万元，则a项目当月销售额为800万元[（1100-220）÷（1+10%）]。需要注意的是，上述换算公式得到的销售额是用来计算增值税销项税额的，开具增值税发票并在纳税申报表中填写销售额时则不是这样。还是以上面的例子。开具发票时，销项税额为100万元[1100÷（1+10%）×10%]，然后计算无税销售额为1000万元（1100-100），按1000万元销售额和100万元销项税额开具增值税专用发票。纳税申报时，先在增值税纳税申报表附表（一）×10%]第14栏“销项（应付）税额”中填写800000元[（1100-220）÷（1+10%），然后在增值税纳税申报表主表第1行填写1000万元“适用税率应税销售额”，另外，增值税纳税申报表附表（一）第14栏“销项（应付）税额”80万元，填写在第11栏增值税纳税申报表主表第11行“销项税额”中。在上述业务中，开具的销项税额为100万元，即该房地产项目的购买方可抵扣的进项税额为100万元。卖方申报的销项税额为80万元，考虑到地价一般直接支付给政府、土地管理部门或政府委托征收地价的单位，房地产开发企业无法取得增值税抵扣证明，因此，土地价格直接从销售中扣除，相当于获得土地价格对应的进项税。扩展：相关税费的比较和收入计算。转让房地产不含税销售的特殊转换仅影响增值税预付款。在计算应交增值税及其他相关税费涉及的销售折算时，仍然遵循“含税销售额÷（1+税率或征收率）”的一般公式。但是，房地产开发企业销售自主开发的房地产项目，适用一般计税方法的，《国家税务总局关于印发《房地产开发企业销售自主开发房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定了销售计算公式仅用于计算增值税的无税销售额。土地增值税等其他税费，按照相关税收政策要求计算销售额。以土地增值税为例，其收入包括房地产转让的全部价款和相关经济利益，纳税人按照国家统一规定取得土地使用权、支付的地价和支付的相关费用，这是计算增值的扣除项目之一。以增值税代替营业税后，纳税人转让房地产的土地增值税应纳税所得额、应抵扣的增值税销项税额（适用一般计税方法）或应纳税额（适用简易计税方法）。即在土地增值税清算期间，收入为总价和非价格费用减去包含的增值税，不排除土地价格。上面的例子仍在使用。假设a项目出售后获得的总价和非价格费用为1.21亿元，且支付了2420万元的地价，则a项目的不含税销售额为8800万元[（12100-2420）÷（1+10%）]，土地增值税清算收入11220万元（12100-8800×10%）。如果房地产开发企业销售自主开发的房地产项目适用一般计税方法，则不含增值税的销售折算不同于土地增值税的清算收入，而不含增值税的房地产项目销售折算s采用简单计税法与土地增值税清算收入相同，因为它不涉及相应地价的扣除。此外,还要注意一些减免增值税的优惠政策。转换不含税销售额时，应使用通常适用于应税行为的税率或征收率。例如，根据《国家税务总局关于印发《纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第16号公告）的公告，其他个人出租房屋的应纳税额，按照5%减1.5%的税率计算。在计算其他个人出租房屋的不含税销售额时，按“含税销售额÷”（1+5%）计算，即按应税行为适用税率的5%折算，而不是按实际享受的1.5%的减税优惠率计算。内容来源于网络整理